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Comment ils fonctionnent, avantages et inconvénients

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  • Un prêt non éligible ou non QM ne répond pas aux exigences du Consumer Financial Protection Bureau pour les prêts hypothécaires éligibles.
  • Ces prêts hypothécaires peuvent aider ceux qui ont des situations financières inhabituelles ou des antécédents de crédit difficiles à acheter une maison.
  • Mais ils sont généralement beaucoup plus chers que les prêts hypothécaires traditionnels et comportent un risque de défaut de paiement plus élevé.

À la suite de la Grande Récession, le secteur hypothécaire a été contraint de resserrer ses normes de prêt pour éviter une nouvelle crise des prêts hypothécaires à risque.

Le fait que les prêteurs soient tenus à des normes plus élevées pour s’assurer que leurs emprunteurs peuvent payer les prêts hypothécaires qu’ils obtiennent est généralement une évolution positive. Mais les directives plus strictes signifient que certains emprunteurs – tels que les travailleurs indépendants ou les travailleurs à la demande – ont du mal à satisfaire aux exigences pour se qualifier pour un prêt hypothécaire traditionnel et conforme, même s’ils peuvent se permettre de contracter le prêt.

Les prêts non conformes, souvent appelés prêts non-QM, sont un type de prêt hypothécaire que certains prêteurs proposent pour aider ces types d’emprunteurs à se qualifier pour un prêt. Mais ils sont souvent coûteux, à la fois au départ et à long terme.

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Qu’est-ce qu’un prêt non-QM ?

Un prêt non-QM est une hypothèque qui ne remplit pas les conditions pour être considérée comme une hypothèque admissible.

“Les prêts non-QM sont une alternative solide au financement conventionnel, mais ils ont un prix”, déclare Joshua Massieh, PDG de Pacwest Funding à San Diego et contributeur à la chaîne The Trading Fraternity sur Youtube. “Il existe plusieurs types de prêts immobiliers qui s’inscrivent dans la bulle non-QM, et ils sont généralement conçus pour les personnes qui sont des travailleurs indépendants ou qui ne rentrent tout simplement pas dans la catégorie des prêts conventionnels.”

Certains prêts non-QM permettent d’autres méthodes d’approbation, tandis que d’autres s’adressent à ceux qui ont des événements négatifs sur leurs rapports de crédit qui les empêchent de se qualifier pour une hypothèque régulière.

À qui s’adressent les prêts non-QM ?

Pour les emprunteurs qui peuvent se permettre un prêt hypothécaire mais qui ont une situation financière inhabituelle qui rend difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire admissible, un prêt non-QM peut rendre l’accession à la propriété possible.

“Dans certains cas, il s’agit d’un emprunteur avec un historique de crédit court ou un emploi dans l’économie du travail dont les revenus proviennent de Paypal, Venmo et d’autres sources qui ne sont pas toujours associées à des talons de paie réguliers”, explique Suzanne Ross, directrice des produits hypothécaires chez Ocrole.

Un type populaire de prêt non-QM est un prêt sur relevé bancaire. Avec ce type de prêt hypothécaire, l’emprunteur fournit des relevés bancaires pour prouver ses revenus, plutôt que les documents fiscaux standard que les prêteurs utilisent pour les prêts hypothécaires admissibles.

“Un prêt sur relevé bancaire peut être un avantage si les déclarations de revenus de l’emprunteur ne reflètent pas adéquatement leurs revenus”, déclare Ross. “Par exemple, un emprunteur dont les déclarations de revenus reflètent un revenu inférieur à celui réellement réalisé en raison des dépenses d’entreprise et des déductions prises.”

Certains prêteurs offrent également des prêts non-QM aux emprunteurs qui ont récemment fait faillite, saisies ou autres événements négatifs sur leurs rapports de crédit. Par exemple, vous devrez généralement attendre sept ans après une saisie pour être admissible à un prêt traditionnel, mais certains prêts non-QM peuvent ne pas avoir de période d’attente du tout.

Les prêts non-QM peuvent également être avantageux pour les investisseurs qui souhaitent utiliser les flux de trésorerie des propriétés qu’ils achètent pour se qualifier.

Avantages et inconvénients des prêts non QM

Les prêts non-QM peuvent être utiles si vous n’êtes pas admissible à un autre type de prêt hypothécaire, mais ils sont souvent coûteux et peuvent être risqués.

Les prêts non-QM sont plus chers que les prêts hypothécaires traditionnels, à la fois à l’avance et à long terme. Vous paierez probablement des frais de clôture plus élevés en raison de l’augmentation du coût des points et des frais qui accompagnent souvent une hypothèque non-QM, et vous aurez probablement un taux beaucoup plus élevé que celui que vous obtiendriez avec une hypothèque traditionnelle.

Vous devez également tenir compte du risque que vous ne puissiez pas rembourser le prêt. Si vos finances sont fragiles ou si le prêt comporte des caractéristiques coûteuses, vous pourriez vous retrouver en défaut.

Un prêt non-QM est-il un prêt conventionnel ?

Les prêts conventionnels sont des prêts hypothécaires qui ne sont pas garantis par une agence gouvernementale. Les prêts non-QM correspondent techniquement à cette définition, mais lorsque la plupart des gens parlent de prêts conventionnels, ils font référence à des prêts conformes. Les prêts conformes sont un type de prêt conventionnel qui respecte les directives de Fannie Mae ou Freddie Mac.

Les prêts conventionnels et conformes sont généralement plus abordables que les prêts non QM. Donc, si vous êtes en mesure d’en obtenir un, vous devriez obtenir un prêt conforme plutôt qu’un prêt non QM.

“En règle générale, les prêts conventionnels sont assortis d’exigences de mise de fonds inférieures, les taux d’intérêt sont généralement inférieurs de 2 à 3 % à ceux d’un prêt non QM, et un prêt conventionnel vous coûtera moins cher à obtenir”, déclare Massieh.

Même si vous pensez que vous ne pourrez peut-être pas prétendre à un prêt conforme, cela vaut la peine de parler à un prêteur et de voir quelles sont vos options. Être travailleur autonome, par exemple, ne vous empêche pas automatiquement d’obtenir un prêt conforme.

“De nombreux emprunteurs sont éligibles au financement conventionnel, même avec des revenus irréguliers ou non traditionnels”, a déclaré Ross.

Les prêts non-QM sont-ils sûrs ?

Certains prêts non-QM peuvent comporter certaines caractéristiques risquées qui ne sont pas autorisées sur les prêts hypothécaires qualifiés. Selon le CFPB, cela pourrait inclure :

  • Périodes d’intérêts seulement, au cours de laquelle l’emprunteur ne paie que les intérêts, ce qui signifie qu’il ne rembourse pas le capital de son prêt.
  • Amortissement négatif, où le principal du prêt augmente avec le temps. Cela se produit lorsque vos paiements ne suffisent pas à couvrir les intérêts sur le prêt, ils sont donc ajoutés au capital.
  • Paiements forfaitairesqui sont des paiements dus à la fin du prêt qui sont beaucoup plus importants que votre paiement mensuel régulier.
  • Durées supérieures à 30 ans

Si vous envisagez d’obtenir un prêt non-QM, assurez-vous de bien comprendre toutes les conditions qui l’accompagnent et que vous pouvez vous le permettre, maintenant et pendant la durée du prêt.

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