Personal finance

Comment obtenir un prêt hypothécaire : un guide étape par étape

  • Savoir ce que les prêteurs recherchent chez un emprunteur hypothécaire est essentiel pour comprendre le processus.
  • Avant de faire une demande de prêt hypothécaire, prenez les mesures nécessaires pour régulariser votre crédit et savoir combien de maison vous pouvez vous permettre.
  • Déterminer le type de prêt hypothécaire qui convient le mieux à votre situation financière est la première étape.

Pour la plupart des gens, l’achat d’une maison commence par l’obtention d’un prêt hypothécaire. Et il y a pas mal de choses impliquées là-dedans.

Que vous soyez un acheteur pour la première fois ou un propriétaire actuel cherchant à mettre à niveau, la quantité d’informations que vous devez parcourir peut sembler écrasante. Entrer dans le processus en sachant à quoi s’attendre et comment l’aborder est essentiel pour garder le stress sous contrôle et trouver la meilleure option pour vous. Ce guide vous aidera à le faire.

Qu’est-ce qu’une hypothèque?

Une hypothèque est un prêt auprès d’une banque ou d’un prêteur hypothécaire qui vous permet d’emprunter de l’argent pour acheter votre maison. La banque ou le prêteur prend un privilège sur votre propriété, ce qui signifie qu’ils peuvent saisir celle-ci si vous ne parvenez pas à rembourser la dette.

Que recherchent les prêteurs chez un emprunteur hypothécaire?

Les prêteurs examinent diverses informations financières d’un emprunteur hypothécaire car ils veulent s’assurer que vous êtes financièrement viable pour rembourser l’argent emprunté. Vous trouverez ci-dessous les principaux facteurs que les prêteurs prennent en compte lors de l’examen des demandes de prêt hypothécaire :

  • Pointage de crédit
  • Historique des revenus et de l’emploi
  • Ratio dette/revenu
  • Actifs que le demandeur possède
  • Le type de propriété que le demandeur souhaite acheter
  • Montant de l’acompte

Choses à faire avant de demander un prêt hypothécaire

Chaque acheteur de maison doit s’assurer qu’il est bien préparé avant de commencer le processus de demande de prêt hypothécaire. Sinon, cela peut prendre beaucoup plus de temps.

“En ce qui concerne l’accession à la propriété, votre pointage de crédit, ainsi que votre ratio d’endettement, est un facteur majeur pour déterminer les conditions de votre prêt”, déclare Shelby McDaniels, directeur du canal des prêts immobiliers aux entreprises chez Chase. “C’est-à-dire si vous serez approuvé pour un prêt hypothécaire, et si oui, à quel taux.”

Obtenez votre crédit en ordre

Avoir une bonne cote de crédit montre que vous pouvez gérer vos dettes et vous donnera un taux d’intérêt concurrentiel avec un bon ou un excellent crédit. Vous pouvez toujours obtenir un prêt avec un faible pointage de crédit, mais il peut être assorti d’un taux d’intérêt plus élevé.

Dans le passé, il était courant pour les consommateurs de payer des frais pour avoir accès à leurs cotes de crédit auprès de l’une des agences de crédit. Aujourd’hui, de nombreuses options gratuites sont disponibles. La plupart des sociétés de cartes de crédit fourniront votre score sur votre relevé mensuel ou chaque fois que vous vérifierez votre compte en ligne. Il existe également un certain nombre de sites Web, tels que Credit Karma et Credit Sesame, qui offrent des cotes de crédit lorsque vous vous inscrivez à leurs services gratuits.

Vous pouvez travailler sur l’amélioration de votre pointage de crédit avant de demander un prêt hypothécaire, par exemple en effectuant des paiements à temps, en réduisant la dette de carte de crédit et en vérifiant s’il y a des erreurs dans votre dossier de crédit.

“Tout score supérieur ou égal à 700 est considéré comme un bon pointage de crédit et vous aidera à obtenir un prêt avec un taux d’intérêt plus bas”, explique McDaniels.

Réduisez votre ratio dette/revenu

Le ratio dette / revenu (DTI) est un pourcentage calculé de la somme d’argent que vous dépensez pour rembourser la dette par rapport à votre revenu.

“Plus votre ratio est élevé, plus ils considèrent qu’il est risqué de vous prêter et moins vous avez de chances d’être approuvé pour un prêt immobilier à un bon taux”, déclare McDaniels.

Un ratio DTI de 36% ou moins est généralement considéré comme bon. En ce qui concerne les prêts hypothécaires, 43 % est généralement le DTI le plus élevé qui vous permettra de vous qualifier pour un prêt.

Passez en revue votre budget et déterminez combien vous pouvez vous permettre

“En règle générale, les prêteurs hypothécaires examinent le revenu brut pour déterminer ce que les clients peuvent se permettre, mais les acheteurs de maison devraient vraiment regarder de quoi ils vivent et comment ils gèrent leur budget mensuel”, déclare Nicholas Lynch, vice-président principal des ventes hypothécaires à la Webster Five Bank dans le Massachusetts. .

Plusieurs facteurs sont utilisés pour déterminer le montant d’une maison que vous pouvez vous permettre, tels que le revenu du ménage, les dettes mensuelles (prêts automobiles, prêts étudiants, dettes de carte de crédit) et le montant que vous avez dans les comptes d’épargne. Si vous n’avez pas créé de budget mensuel, vous devriez le faire pour déterminer le montant du paiement mensuel de la maison que vous pouvez vous permettre.

Pour déterminer combien de maison vous pouvez vous permettre, vous pouvez utiliser une règle empirique où les coûts de logement représentent moins de 28 % de votre revenu et les autres dettes sont inférieures à 36 %, explique Michael Moskowitz, président du prêteur direct Equity Now.

“Dans le calcul, cela signifie que votre paiement de logement : le principal, les intérêts, les taxes foncières, l’assurance hypothécaire privée, l’assurance habitation, représentent moins de 28 % de votre revenu mensuel brut total, tandis que le deuxième ratio de 36 % comprend tout paiement à crédit cartes, prêts automobiles, prêts à tempérament, etc. », explique Moskowitz.

Un autre facteur clé à déterminer en tant qu’acheteur de maison est la durée pendant laquelle vous avez l’intention de rester propriétaire de votre maison.

“Cela peut affecter la façon dont vous choisissez de structurer le financement hypothécaire”, explique Kraig Spence, spécialiste des prêts immobiliers chez Churchill Mortgage. “Si l’horizon temporel est inférieur à trois ans, un acompte de 3% peut vous laisser dans une position précaire si le marché a légèrement baissé.”

Quel que soit le montant que vous mettez sur une maison, Spence dit qu’une bonne règle de base est d’avoir au moins trois à six mois de frais de subsistance économisés dans un compte séparé. “Ce n’est pas obligatoire pour un prêt immobilier, mais c’est une mesure judicieuse pour protéger votre investissement le plus important.”

Calculateur d’hypothèque

$1 161
Votre mensualité estimée

  • Payer un 25% un acompte plus élevé vous ferait économiser 8 916,08 $ sur les charges d’intérêts
  • Baisser le taux d’intérêt de 1% vous sauverait 51 562,03 $
  • Payer un supplément 500 $ chaque mois réduirait la durée du prêt de 146 mois

Économisez autant que vous le pouvez pour un acompte

Déterminer le montant de la mise de fonds nécessaire pour acheter une maison est un facteur important.

“C’est un mythe que vous devez mettre 20% pour acheter une maison”, dit McDaniels. “Certains prêts immobiliers peuvent nécessiter beaucoup moins d’acompte (entre 3% et 5% pour cent), et la moyenne du secteur se situe généralement entre 6% et 8% pour cent.”

Cependant, si vous mettez moins de 20 % de mise de fonds sur une maison, vous devrez payer une assurance hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement sur le prêt.

“Le coût du PMI dépend de plusieurs facteurs, notamment votre pointage de crédit, le montant de votre mise de fonds et le type de prêt hypothécaire que vous avez”, explique Cliff Auerswald, président de All Reverse Mortgage, un prêteur direct de prêts hypothécaires inversés. “Si vous déposez moins de 20 %, vous pouvez vous attendre à payer un taux d’intérêt plus élevé que quelqu’un qui dépose 20 % ou plus.”

Mettez vos documents en ordre

Une hypothèque est probablement le prêt le plus important que vous ayez jamais demandé. Soyez prêt à faire face à un examen minutieux dans le processus de candidature. Vous trouverez ci-dessous une liste des types de documents les plus courants que vous devrez fournir au prêteur. Il peut y en avoir plus, selon votre situation personnelle :

  • Déclarations de revenus
  • Bulletins de paie, W-2 ou autre preuve de revenu
  • Formulaires 1099 ou déclarations de profits et pertes si vous êtes travailleur indépendant
  • Relevés bancaires, relevés de compte de retraite et preuves d’autres actifs
  • Histoire de credit
  • Jugements de divorce, décisions de pension alimentaire pour enfants, etc.
  • photo d’identité
  • Historique de location
  • Vente de tous les actifs avant votre demande, comme une copie du transfert de propriété si vous avez vendu une voiture

6 étapes pour demander et obtenir un prêt hypothécaire

Une fois que vous avez jeté les bases, vous pouvez demander le prêt hypothécaire. Ce sont les principales étapes du processus.

1. Choisissez le type de prêt hypothécaire qui vous convient

La première étape de la demande de prêt hypothécaire consiste à déterminer le type de prêt hypothécaire dont vous avez besoin. Il existe deux choix principaux : les prêts conventionnels ou garantis par le gouvernement.

Les prêts conventionnels ne sont pas garantis par le gouvernement. Un prêteur privé, comme une banque ou une coopérative de crédit, vous prête de l’argent. Ces prêts ont généralement des conditions d’éligibilité plus strictes, telles qu’une cote de crédit plus élevée, un ratio DTI inférieur et un acompte plus important.

Les prêts garantis par le gouvernement sont garantis par une agence fédérale. Il existe trois types de prêts gouvernementaux pour une maison :

  • Prêt FHA : Les hypothèques de la Federal Housing Administration ont un faible acompte de 3,5%, une cote de crédit d’au moins 580 et un DTI de moins de 43%. Une assurance hypothécaire est requise avec une mise de fonds inférieure à 20 %.
  • Prêt VA : Les hypothèques des anciens combattants sont garanties par le département américain des anciens combattants et sont accordées aux militaires actifs ou aux anciens combattants, ou aux conjoints de membres décédés. Ils ne nécessitent aucun acompte ni assurance hypothécaire privée.
  • Prêt USDA : Les prêts du Département américain de l’agriculture sont destinés aux emprunteurs à revenu faible à modéré qui achètent des maisons dans des zones rurales ou suburbaines. Aucun acompte n’est requis. Les conditions d’éligibilité sont clémentes et les taux d’intérêt sont compétitifs.

2. Achetez les meilleurs taux et choisissez un prêteur

“Tous les produits et programmes hypothécaires ne sont pas créés égaux”, a déclaré McDaniels. “Certains ont des directives plus strictes que d’autres. Certains prêteurs peuvent exiger un acompte de 20 %, tandis que d’autres exigent aussi peu que 3 % du prix d’achat de la maison.”

Le prêt qui convient le mieux à votre situation dépend avant tout de votre situation financière.

“Concentrez-vous sur la recherche et l’identification des options hypothécaires telles que la durée du prêt, le type de taux d’intérêt et le type de prêt”, explique McDaniels.

Par exemple, certains acheteurs de maison peuvent opter pour un prêt hypothécaire fixe de 15 ou 30 ans. Vous rembourserez le prêt plus tôt avec un terme de 15 ans et aurez un taux d’intérêt inférieur à celui d’un terme de 30 ans. Cependant, votre mensualité hypothécaire sera plus élevée.

Votre santé financière déterminera le montant du versement hypothécaire mensuel que vous pouvez vous permettre. C’est pourquoi il est préférable de magasiner pour trouver le meilleur prêteur, de faire vos recherches et de demander à vos amis.

3. Obtenez une préapprobation

C’est une bonne idée d’obtenir une approbation préalable pour un prêt hypothécaire avant de commencer à magasiner pour une maison.

Le prêteur examine vos finances et détermine le montant auquel vous avez droit. À ce stade, vous connaîtrez la fourchette de prix de la maison que vous pouvez vous permettre d’acheter.

Une préapprobation ne garantit pas l’approbation d’un prêt hypothécaire, mais elle facilite les négociations avec les vendeurs de maisons, car elle montre que vous avez franchi une étape supplémentaire en tant qu’acheteur potentiel et sérieux.

4. Trouvez une maison que vous voulez et concluez un accord pour l’acheter

Vous avez été préapprouvé pour un prêt immobilier. Maintenant, vous pouvez commencer à rechercher votre nouvelle maison.

Puisque vous savez combien d’argent vous pouvez emprunter, vous connaissez la fourchette de prix de la maison que vous pouvez vous permettre. Il est essentiel de savoir dans quelle région vous voulez vivre, car cela affinera votre recherche.

Vous pouvez travailler avec un agent immobilier qui connaît la région pour vous aider dans le processus. Lorsque vous trouvez la maison idéale, soyez prêt à conclure une affaire. Dans certains marchés, les ventes de maisons vont vite.

5. Boutonnez les détails avec votre prêteur

Une fois que vous avez trouvé une maison et fait une offre, il est temps de soumettre votre demande de prêt hypothécaire.

Vous devez soumettre une demande complète avec toutes les pièces justificatives. Le prêteur vérifiera vos documents et vérifiera votre crédit. L’obtention de financement sera déterminée par le souscripteur, qui évalue le risque de l’emprunteur et détermine le montant à emprunter.

6. Fermez votre nouvelle maison

Une fois que vous avez été approuvé, vous êtes proche de la ligne d’arrivée.

“Il est important de garder à l’esprit que l’achat d’une maison implique plus d’argent que le simple acompte”, déclare McDaniels. “Les frais de clôture sont utilisés pour payer des éléments tels que des évaluations, des inspections et bien plus encore.”

Cependant, il existe des moyens pour les propriétaires d’économiser sur les frais de clôture. Certains prêteurs offrent des incitations telles que l’argent vers les frais de clôture. A la clôture, c’est l’occasion de poser toutes les questions de dernière minute avant de signer le prêt.

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