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Un écart “incroyable” dans les rendements des fonds immobiliers suscite des craintes de correction

« Nous devons voir des preuves dans le monde réel », dit-il. “Qui va cligner des yeux en premier ? Le marché coté ou non coté est-il bon ? Il y aura plus de clarté vers décembre lorsque nous commencerons à voir plus de transactions. »

La valeur totale des fonds sous gestion dans les deux secteurs est d’environ 107,5 milliards de dollars.

Les fonds immobiliers non cotés ont été les plus performants de l’année à fin juin, le seul rendement positif en dehors de la trésorerie, qui a produit 0,2%, selon les derniers rendements du Property Council of Australia.

Les rendements des autres classes d’actifs ont varié de pertes de près de 16% pour les titres à revenu fixe à moins de 11,7% pour les actions mondiales et à une baisse de 6% pour les actions australiennes, indique-t-il.

Croissance des loyers

Selon la Property Funds Association, qui représente les fonds immobiliers de gros et de détail non cotés du pays, la hausse des loyers et le fait d’éviter la vente à la baisse affectant les fonds immobiliers cotés et d’autres classes d’actifs ont stimulé la croissance.

Les principaux secteurs comprenaient l’immobilier industriel et logistique (utilisé pour le stockage, la distribution de marchandises ou la collecte de commandes), produisant des rendements de plus de 20 %, tandis que la performance de l’immobilier commercial a rebondi de près de 8 % après les perturbations liées au COVID-19.

La croissance des loyers dans les secteurs de l’industrie, des bureaux et du commerce de détail au cours du deuxième trimestre a également stimulé les rendements.

Dan Cave, analyste d’investissement senior pour Zenith Investment Partners, ajoute : “La hausse des loyers sera un puissant moteur de confiance pour les marchés immobiliers au cours du trimestre à venir, en particulier dans l’industrie et le commerce de détail”.

Mais Cave avertit qu’il y aura une pression croissante de la dette croissante en raison de l’augmentation des taux d’intérêt et d’un ralentissement du nombre de propriétés achetées et vendues à mesure que les coûts en capital augmentent.

Certains spécialistes de l’investissement affirment que la surperformance de la catégorie non cotée est due au fait que les actifs n’ont pas été entièrement réévalués pour refléter l’impact des récentes hausses des taux d’intérêt sur les valeurs immobilières.

Chris Brycki, directeur général du conseiller en investissement en ligne Stockspot, a déclaré: «Les valeurs des propriétés non cotées ne reflètent pas encore l’ampleur des attentes de hausse des taux. En conséquence, toute personne investissant dans le secteur immobilier non coté pourrait payer plus pour cette action que quelqu’un investissant dans une fiducie de placement immobilier (REIT) cotée avec un portefeuille immobilier sous-jacent similaire.

La valeur de la plupart des secteurs immobiliers, tels que résidentiel et commercial, a chuté en raison de l’augmentation des taux de trésorerie de la Banque de réserve d’Australie pendant cinq mois consécutifs de 0,1% à 2,35%.

D’autres hausses attendues

Les marchés anticipent davantage de hausses alors que la banque centrale tente de réduire les pressions inflationnistes, ce qui entraîne généralement une baisse des valorisations pour la plupart des secteurs immobiliers.

« Le secteur des FPI cotées s’attend à des hausses continues des taux d’intérêt et à un ralentissement de l’économie australienne », déclare Brycki. “Cela a conduit les prix des FPI à chuter sur l’ASX, car les taux d’intérêt sont le facteur le plus important qui détermine les valorisations immobilières”, dit-il.

Les FPI cotées et non cotées sont des investissements populaires pour constituer un portefeuille diversifié d’actifs à travers une gamme d’actifs immobiliers, allant du commerce et de la vente au détail à la logistique.

Les fonds sont similaires en ce sens que les investisseurs apportent du capital pour une part des actifs soit en actions (pour les cotés) soit en parts (non cotées).

Les investisseurs reçoivent des revenus (appelés distributions) et, si les actifs augmentent, un gain en capital sur leur investissement initial provenant soit de la hausse du cours de l’action (pour les cotés) soit de la vente de l’actif (pour les non cotés).

Les fonds immobiliers non cotés s’appuient sur des évaluations périodiques plutôt que d’être évalués par le marché chaque jour comme leurs pairs cotés.

“Il y a deux problèmes avec cela”, dit Brycki. “Les valorisations des fonds non cotés sont souvent retardées et les taux d’intérêt utilisés pour évaluer les biens non cotés peuvent ne pas correspondre aux attentes actuelles du marché.”

Dunnin de Rainmaker dit que les partisans de la propriété non cotée soutiennent que le rendement plus élevé est la récompense de l’illiquidité.

“Ils affirmeraient également que leurs évaluations sont basées sur un raisonnement économique solide et une compréhension approfondie du marché immobilier”, dit-il.

“Bien que nous puissions avoir ce combat sur ce que nous pensons être des évaluations appropriées, cela ne nous mène nulle part car nous ne connaîtrons jamais le véritable ‘prix’ d’un actif non coté tant que quelqu’un n’aura pas besoin de le vendre”, dit-il.

Cela signifie que les investisseurs n’ont d’autre choix que de s’appuyer sur des experts tiers indépendants qui effectuent les évaluations. “Les fonds doivent être transparents quant à qui fait leurs évaluations”, déclare Dunnin.

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